Por Vanessa Laruccia. Artigo publicado pelo Migalhas
No ramo imobiliário a segurança jurídica é fundamental para assegurar o sucesso na aquisição.
Tratando-se de empreendimento, a apuração do enquadramento em regime de patrimônio de afetação é de suma importância, dentre outros, tanto pelo consumidor final como por investidores.
Em síntese, através do patrimônio de afetação ocorre o registro oficial garantindo a separação dos bens destinados ao empreendimento dos demais bens e dívidas do incorporador, especialmente em caso de eventual falência, que ora ensejaria na paralisação de obra.
Através do referido regime, fica constituído um patrimônio independente, o qual é destinado especificamente à efetiva realização da obra em questão, e conforme a Lei nº 10.931/04 deve ter CNPJ próprio, tributação especial e finanças exclusivas ao objeto da incorporação Imobiliária, devendo ainda “manter escrituração contábil segregada para cada incorporação”. (art. 07º).
O artigo 09º da lei em comento dispõe que as obrigações deverão ser quitadas até a data da decretação da falência, caso contrário, caberá aos adquirentes a responsabilidade pelos pagamentos.
A importância acerca do patrimônio de afetação corrobora com a a efetiva entrega das unidades aos adquirentes, vejamos:
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Para tanto, constará na averbação da matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis acerca da existência do regime de patrimônio de afetação, que ora poderá ser consultado previamente, garantindo maior efetividade, nos exatos termos da Lei nº 10.931/04:
“Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.”
As incorporações em andamento podem igualmente se submeter ao regime a qualquer momento, bastando-se, para tanto, que seja efetivada a averbação na respectiva matrícula.
Em relação à falência, o artigo 119, inciso IX, da Lei 11.101/2005, dispõe que os eventuais recursos constituídos em patrimônio de afetação são insuscetíveis de arrecadação pela massa falida, nos termos que seguem:“os patrimônios de afetação, constituídos para cumprimento de destinação específica, obedecerão ao disposto na legislação respectiva, permanecendo seus bens, direitos e obrigações separados dos do falido até o advento do respectivo termo ou até o cumprimento de sua finalidade, ocasião em que o administrador judicial arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela remanescer.”
Importante ressaltar que, a impenhorabilidade do patrimônio de afetação não é oponível às “dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva”, conforme a exceção prevista no artigo 31-A, no §1º do da Lei 4.591/64 (introduzida pela Lei nº 10.931/04):
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
A relevância em adquirir um imóvel enquadrado no regime de afetação é inequívoca tanto para investidores como ao consumidor final, vez que diante da eventual falência da atual incorporadora, a retomada do empreendimento poderá ser conduzida por outros investidores, seguindo-se o custeio da obra através dos recursos obtidos com as vendas das unidades, que são mantidos em contas próprias e não se comunicam com os recursos da incorporadora, podendo ser utilizados somente para obrigações e dívidas vinculadas à incorporação respectiva.
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