A OBRIGATORIEDADE DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA EM AÇÕES DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA E SUA EXCEÇÃO

Em várias decisões e, recentemente um acórdão do STJ reconheceu em um Recurso Especial de Minas Gerais, a obrigatoriedade da notificação premonitória do locatário, para fins de despejo por denúncia vazia (imotivada ou de contrato por prazo indeterminado).

Apesar de não haver previsão legal expressa de que a notificação premonitória do locatário é obrigatória, o locador deverá notificar o locatário antes do ajuizamento de uma ação de despejo, caso este despejo seja imotivado ou derivado de um contrato por prazo indeterminado, para que a ação seja apreciada.

Isto porque, o locatário tem que ter ciência e um prazo para deixar o imóvel por livre e espontânea vontade antes de ser despejado, ou seja, antes de ter atrelado o seu nome em uma ação judicial, tendo ainda que às suas expensas contratar um advogado para representa-lo na demanda, além de incorrer em custas, despesas processuais e honorários advocatícios, sem contar em acionar a máquina do Judiciário sem necessidade.

A notificação premonitória do locatário, pode ter como base o artigo 46, § 2º da Lei 8.245/91, no qual deverá cientificá-lo sobre a retomada do imóvel pelo locador, constando ainda um prazo para entrega do imóvel, formando assim, o pressuposto processual para a constituição e o desenvolvimento válido e regular do processo para, caso seja necessário, uma futura ação de despejo.

Esta notificação premonitória demonstra a boa-fé do locador, concedendo ao locatário prazo para o seu contraditório, bem como, evitando o elemento surpresa que causa um despejo.

No entanto, existe uma exceção no qual não há a obrigatoriedade da notificação premonitória do locatário, que é o ajuizamento da ação de despejo nos 30 (trinta) dias subsequentes ao término do contrato de locação, no qual a citação substitui a notificação premonitória.

Isto ocorre, porque o locatário já tem ciência de que o prazo de locação finalizou e, que não houve qualquer manifestação, por parte do locador, na continuidade do contrato.

Com isto, resta demonstrado que a notificação premonitória é obrigatória para algumas ações de despejo, porém, comporta exceção como muitos outros institutos do Direito.